◎掘金日本房产（ID：Japan_gold） | 震谷子

时隔八个月，由海外掘金首创的全球城市租金回报率报告终于更新啦！

新冠疫情让全球房地产市场都遭遇了重创，需求冰封，供应锐减，这是一场全方面坍塌的完美风暴。

不过，反映在租金回报上，结论却大不相同。

虽然租赁市场也萎缩，但房价的下跌更明显，相对而言反而拉高了租金回报率（毛租金回报率=一年月租金/房屋总价）。那些具有强劲租赁需求的城市，在放松封锁、经济重启阶段也迅速出现了反弹。

具体来说，全球收租笑嘻嘻的最新五座城市：

第一名：名古屋市；

第二名：休斯敦；

第三名：大阪市；

第四名：马尼拉；

第五名：奥斯汀。

全球收租凉飕飕的五座城市：

还是熟悉的北上广深。再加一个新加坡。

海外掘金习惯于把年租金回报率3.5%作为一个分水岭，高于这个水平的城市，一般被认为是更好租的市场，反之，则在市场中存在着一定的泡沫，房价过高拉低了整体回报。

大致上，在2020版租金回报率排行中，能够冲到3.5%回报以上的城市共有19座，占比63.3%，比2019年底增加了3座城市。

但是租金回报率在6%以上的城市数量明显减少了，如果再扣除掉持有成本，情况会更不乐观。

英国港口城市利物浦是去年底的冠军，但根据海外掘金今年的统计，这座城市的租金回报率只有约5%，排名第12名。不过，这个变化主要是因为利物浦的房价比半年前涨了4%，拉低了比率。

日本名古屋市是今年的冠军，主要是因为房价比半年前下跌了50多万日元，同时租金上升了4000多日元，形成了良好的动态变化，显示出当地租赁需求的快速恢复。

更多的市场表现，我们在下面慢慢看。（拉到文章最后，可以直接看完整的排名哦！）

疫情让更多人明白了，只盯房价涨幅，不仅注定要在楼市里死扛，还可能在一些突发状况下输得一无所有，变成负资产。

而看重租金现金流的投资者，能够真正实现风险对冲，将突发状况对家庭财富的冲击压缩到最小。

数据来源：各国统计局、Zillow、世邦魏理仕、莱坊国际、第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、高力国际、中国房价行情网、香港差估署、CoreLogic、東京鑑定、Numbeo等。

绝大部分城市的房价和租金选自核心区70平米住宅，货币汇率均选按照8月1日兑换比率。数据有一定滞后性，与市场真实情况也有一定出入，仅供参考，以实际市场数据为准。

美国城市在我们的统计中占比最高，也显示出了最大的分化。

从休斯敦到旧金山，美国城市租金回报率的跨度达到了0.9%。

翻看整份报告，美国主要城市的租金回报率体现出两个特点：

第一，随着一些援助的到期，租赁市场的不确定性即将到来。在新冠疫情大流行之前，各大城市的租金都是稳定波动，没有出现疯涨或暴跌。这也体现在了我们的统计报告当中。

但是，7月底美国国会在新一轮援助方案上无法达成一致，会对接下来的租赁市场造成潜在的巨大冲击。

广泛的失业，对租客的冲击会比房东更严重，影响了需求并减缓了价格上涨。

第二，城市地区的租金价格比城市郊区的价格下降得要更多。这可能表示着租客的首选地点正在发生明显的转变。

考虑到租期相对较短，租金价格要比房价更容易出现更大的波动。如果租赁市场的这一变化变得更广泛，将会延伸到待售市场，即许多人买房也要走出市中心。

不过，这轮大挪移中，获得优惠更多的买家反而是那些想要住进市中心的家庭。市中心变得更便宜，创纪录的低利率又等于帮他们打了个大折扣。

日本三大主要都市圈：东京圈、近畿圈、名古屋圈，在上半年疫情的影响下，房价和房租出现了分化。房价微跌，租金上涨，整体租金回报率在上升。

这个分化主要集中在东京圈。根据东日本不动产流通机构的最新数据，6月份首都圈的二手公寓房价同比上涨1.4%，而根据东京鉴定的最新数据，首都圈的公寓租金则大涨了6.6%。

缩小范围到东京都，6月的二手房价基本横盘在0.7%的微弱涨幅，但是租金却上涨了5.6%。

租金上涨强势，房价比较平稳也就使得日本三大都市圈的租金回报率在这次的统计中，微微上涨。可以看出即使在疫情当中，日本房产的投资稳定性也值得称赞。

必须客观承认的是，在疫情当中，东南亚租赁市场确实受到了非常大的影响。除了马尼拉，其他主要城市的租金回报都出现了明显的下降。经济进入衰退后，更大的冲击可能在今年下半年出现。

不变的是，中国城市继续垫底。

2020年版全球城市租金回报率排行是海外掘金制作的第六份租金回报率报告。中国城市无一例外在六份报告里都是垫底。

看看中国城市的数据就明白了，深圳房价半年上涨了21%，租金反而下跌了6.2%，租金回报想往上跳？只能是一场梦。

最后是完整的海外掘金2020年版全球城市毛租金回报率排行榜。

进入下半年后，我们担心的除了疫情，还有天天占据新闻头条的中美关系。在日益增加的不确定性中，如果你手里有优质资产，不要放弃，继续持有，如果是能够提供稳定现金流的优质资产，更是最能抵御风险的方法之一。

疫情是灾难，却也有一些机遇。我们是日本房产“捡漏”的捕手，为你紧盯日本的楼市变动，并寻得不错的投资机会。